[부동산 손품 ⑨] 같은 아파트인데 왜 가격이 다를까? 로열동·로열층·향·조망 비교하기

※ 본 글은 부동산을 공부하며 직접 손품과 임장을 진행한 경험을 바탕으로 정리한 내용입니다. 개별 아파트의 가치를 판단하는 절대적인 기준이 아닌 참고자료로 봐주시기 바랍니다.
 
지난 손품에서는 아파트를 비교할 때 확인해야 할 기본정보를 살펴봤습니다.
세대수와 연식,
용적률과 건폐율,
주차대수,
평형구성과 구조 등을 비교하면 같은 지역에 있는 아파트라도 단지마다 차이가 있다는 것을 알 수 있습니다.
 
그런데 한 단지를 자세히 보다 보면 또 다른 궁금증이 생깁니다.
같은 아파트의 같은 34평인데 왜 매물가격이 다를까요?
어떤 집은 10억원인데 다른 집은 11억원에 나와 있을 수도 있습니다.
 
처음에는 단순히 집주인이 원하는 가격이 다른 것이라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 동·층·향·조망·소음 등 여러 조건의 차이가 가격에 반영될 수 있습니다.
 
이번에는

동 → 층 → 향 → 조망 → 소음 → 내부상태

 
순서로 같은 단지 안에서 매물을 비교하는 방법을 정리해보겠습니다.

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[1. 같은 평형의 매물부터 모아서 봅니다]

 

 
먼저 중요한 것은 비교조건을 맞추는 것입니다.
25평과 34평을 비교하면서 가격 차이를 분석할 수는 없습니다.
 
같은 단지에서
전용 84㎡
처럼 하나의 평형을 선택한 뒤 현재 나와 있는 매물들을 살펴봅니다.
 
그리고 가능하면 비슷한 면적과 타입끼리 비교합니다.
같은 전용면적이라도 84A, 84B처럼 평면구조가 다를 수 있기 때문입니다.
처음에는 매물가격을 보면서
가장 싼 매물
중간 정도의 매물
가장 비싼 매물
을 몇 개 골라봅니다.
 
그다음 왜 가격이 다른지 하나씩 찾아보는 것입니다.

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[2. 먼저 '동'의 위치를 확인합니다]

 

 
첫 번째로 보는 것은 동 위치입니다.
같은 아파트라도 모든 동의 입지가 같지는 않습니다.
어떤 동은 지하철역이나 단지 출입구와 가깝고,
어떤 동은 학교와 가깝고,
어떤 동은 공원과 붙어 있을 수 있습니다.
 
반대로 단지 외곽의 큰 도로와 바로 붙어 있거나 상업시설과 가까운 동도 있습니다.
그래서 단지 배치도를 보면서 매물이 어느 동에 있는지 확인합니다.
 
☐ 역이나 정문과 가까운가?
☐ 학교와 가까운가?
☐ 공원과 가까운가?
☐ 단지 중앙에 위치하는가?
☐ 큰 도로와 붙어 있는가?
☐ 상가나 외부시설과 가까운가?
 
이런 차이가 같은 단지 안에서도 동별 선호도를 만들 수 있습니다.

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[3. '로열동'은 단지마다 다릅니다]

 

 
부동산을 보다 보면 로열동이라는 표현을 자주 듣습니다.
보통 단지 안에서 상대적으로 선호도가 높은 동을 의미합니다.
 
하지만
정문 앞이면 로열동
처럼 모든 아파트에 적용되는 하나의 공식이 있는 것은 아닙니다.
단지에 따라 중요한 조건이 다르기 때문입니다.
 
한강변 아파트라면 조망이 중요할 수 있고,
역세권 대단지라면 역과 가까운 동이 선호될 수 있습니다.
초등학생 자녀가 많은 단지라면 학교 접근성이 중요할 수도 있고,
대형공원 옆이라면 공원 조망과 접근성이 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 손품에서는
 

"이 단지에서는 사람들이 어떤 위치의 동을 선호할까?"

 
라는 질문을 해보는 것이 좋습니다.

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[4. 같은 동에서도 '층'에 따라 가격이 달라집니다]

 

 
다음은 층입니다.
같은 동과 같은 평형이라도 층에 따라 가격 차이가 나타날 수 있습니다.
 
일반적으로 중·고층은
일조,
조망,
사생활 보호
등에서 선호될 가능성이 있습니다.
 
반면 저층은 외부 보행로와 가까워 사생활이 신경 쓰이거나 단지 내 수목에 의해 시야가 가려질 수도 있습니다.
하지만 저층이라고 항상 단점만 있는 것은 아닙니다.
어린 자녀가 있거나 엘리베이터 이용을 선호하지 않는 사람에게는 낮은 층이 오히려 편할 수 있습니다.
1층에 정원이나 별도 공간이 제공되는 특화세대도 있을 수 있습니다.
 
따라서

고층 = 무조건 좋다

 
보다는 실제 단지의 특성과 수요에 따라 살펴보는 것이 좋습니다.

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[5. 향과 일조도 같이 확인합니다]

 

 
 
다음은 향입니다.
아파트 매물에서 흔히
남향,
남동향,
남서향,
동향,
서향
등을 확인할 수 있습니다.
 
향에 따라 햇빛이 들어오는 시간과 실내에서 느끼는 환경이 달라질 수 있기 때문에 실거주자들이 중요하게 보는 조건 중 하나입니다.
 
하지만 여기에서도 단순히
남향이면 무조건 최고
라고 판단하지는 않습니다.
실제 일조는 앞동과의 거리와 건물 높이, 동 배치 등에 영향을 받기 때문입니다.
남향이어도 바로 앞에 높은 동이 가까이 있다면 일조나 개방감이 떨어질 수 있습니다.
 
반대로 남동향이나 남서향이라도 동간거리가 넓고 앞이 트여 있다면 만족도가 높을 수 있습니다.
그래서 향 + 동간거리 + 앞동 위치를 같이 확인합니다.

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[6. 조망은 가격 차이를 크게 만들기도 합니다]

 

 
다음은 조망입니다.
단지에 따라 조망의 중요성은 상당히 달라집니다.
한강,
호수,
공원,
산,
도심 스카이라인
등을 볼 수 있는 아파트에서는 같은 동과 같은 평형에서도 조망 여부가 매물의 특징으로 강조되는 경우가 있습니다.
 
여기서 주의할 것은 단순히
한강 근처
와
실제 거실에서 한강이 보인다
는 완전히 다른 이야기라는 것입니다.
 
조망은
어느 동인지
몇 층인지
거실 방향이 어디인지
앞에 다른 건물이 있는지
까지 확인해야 합니다.
 
손품만으로 확실하지 않다면 임장에서 동 위치와 주변 건물부터 확인해두는 것이 좋습니다.

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[7. 좋은 것뿐 아니라 '피해야 할 조건'도 봅니다]

 

 
매물가격 차이를 볼 때 좋은 조건만 찾을 필요는 없습니다.
오히려 가격이 상대적으로 낮은 이유를 찾는 것도 중요합니다.
 
예를 들어 같은 단지에서도
대로변과 가까운 동,
철도와 가까운 동,
상가와 바로 붙어 있는 동,
주차장 출입구 앞,
쓰레기수거시설 주변,
단지 출입구의 차량동선과 가까운 곳
등은 실거주자가 신경 쓸 수 있는 요소입니다.
 
특히 대로변 소음은 지도에서도 어느 정도 예상할 수 있습니다.
왕복 차선이 많은 도로와 바로 붙어 있다면 임장할 때 해당 동 주변에서 직접 소음을 확인해볼 수 있습니다.

💡 싼 매물에는 질문을 하나 더 합니다

"왜 이 매물이 같은 평형의 다른 매물보다 저렴할까?"

 
단순히 싸다고 좋은 매물이라고 판단하기 전에 이유부터 찾아봅니다.

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[8. 내부상태와 수리 여부도 구분합니다]

 

 
 
동·층·향이 비슷한데도 가격이 다르다면 집 내부상태도 확인합니다.
 
특히 구축 아파트에서는 차이가 커질 수 있습니다.
올수리를 마친 집,
부분수리를 한 집,
입주 이후 거의 수리하지 않은 집은
실제로 들어가 살기 위해 필요한 비용이 다릅니다.
 
샷시,
욕실,
주방,
바닥,
도배,
전기,
붙박이장
등을 전체적으로 교체한다면 적지 않은 비용이 들어갈 수 있습니다.
 
따라서 매물가격만 비교하기보다

매매가격 + 입주 후 필요한 비용

 
까지 생각해보는 것이 좋습니다.
이 부분은 앞으로 별도의 구축 아파트 인테리어 시리즈에서 실제 공사 사례와 함께 자세히 정리해보려고 합니다.

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[9. 마지막에는 조건을 맞춰서 비교합니다]

 
이제 같은 평형의 매물을 몇 개 골라 간단하게 비교해봅니다.
 
예를 들어,

항목	A매물	B매물	C매물
평형	34평	34평	34평
타입	84A	84A	84A
동	101동	105동	108동
층	저층	중층	고층
향	남동향	남향	남향
조망	단지 내부	공원	공원
도로소음	있음	적음	적음
내부상태	기본	부분수리	올수리
호가	9.5억	10억	10.5억

※ 위 표의 가격과 조건은 설명을 위한 예시입니다.
 

 
이렇게 정리하면 처음에는 단순히
9억5천 / 10억 / 10억5천
으로만 보였던 가격이 조금 다르게 보입니다.
 
A매물이 정말 저렴한 것인지,
아니면 저층·도로변이라는 조건 때문에 가격이 낮은 것인지,
C매물은 높은 층과 조망, 수리비용까지 반영되어 비싼 것인지
생각해볼 수 있습니다.
 
이 과정을 거치면 가격을 숫자 하나가 아니라 조건의 조합으로 보는 연습을 할 수 있습니다.

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[정리]

 
같은 아파트, 같은 평형이라고 해서 모든 집의 가치가 똑같지는 않습니다.
제가 매물을 비교할 때 확인하는 순서를 정리하면,
 
① 같은 평형·타입의 매물을 모은다
↓
② 동의 위치를 확인한다
↓
③ 단지 내 선호동의 이유를 찾아본다
↓
④ 층을 비교한다
↓
⑤ 향과 일조를 확인한다
↓
⑥ 조망을 확인한다
↓
⑦ 도로·철도·상가 등 주변환경을 확인한다
↓
⑧ 내부 수리상태를 확인한다
↓
⑨ 비슷한 조건의 매물끼리 가격을 비교한다
입니다.
 

💡 한 줄로 기억하면

동 → 층 → 향 → 조망 → 소음 → 내부상태 → 가격

 
그리고 여기서 중요한 것은 로열동이나 로열층을 외워두는 것이 아닙니다.
아파트마다 사람들이 선호하는 이유가 다르기 때문입니다.
역이 중요한 단지도 있고,
학교가 중요한 단지도 있고,
공원이나 한강 조망이 가격에 큰 영향을 주는 단지도 있습니다.
 
그래서 손품에서는 먼저

"이 단지에서는 무엇이 가격 차이를 만들고 있을까?"

 
라는 질문을 만들어두는 것이 좋습니다.
그리고 실제 임장에서는 해당 동까지 걸어가면서
 
☐ 역까지 정말 가까운지
☐ 앞동이 시야를 가리는지
☐ 대로변 소음이 어느 정도인지
☐ 공원이나 학교로 이동하기 편한지
☐ 단지 내부에서 어느 동의 위치가 좋아 보이는지
 
직접 확인합니다.
 
결국 손품에서 가격 차이의 이유를 예상하고, 임장에서 그 이유를 확인하는 것입니다.
 
다음 손품⑩에서는 지금까지 배운 내용을 한 번에 연결해보겠습니다.
지역을 하나 정한 뒤 가격 → 교통·직장 → 학군 → 상권 → 공급 → 인구 → 단지 → 개별매물까지 어떤 순서로 손품하면 되는지, 실제로 따라 할 수 있는 ‘손품 전체 체크리스트’ 형태로 정리해보겠습니다.