[부동산 손품 ⑦] 인구와 세대수는 왜 볼까? 인구이동과 연령대까지 확인하는 방법

※ 본 글은 부동산을 공부하며 직접 손품과 임장을 진행한 경험을 바탕으로 정리한 내용입니다. 지역과 아파트를 판단하는 절대적인 기준이 아닌 참고자료로 봐주시기 바랍니다.

 

앞선 글에서는 지역의 아파트 공급량과 향후 입주물량을 살펴봤습니다.

그렇다면 공급되는 주택을 실제로 이용하는 사람들은 어떻게 변하고 있을까요?

이번에는 인구와 세대수를 살펴보겠습니다.

 

예전에는 단순히

인구가 늘어나는 지역 = 좋은 지역

이라고 생각하기 쉬웠습니다.

 

하지만 자료를 보다 보니 인구수 하나만으로는 지역의 변화를 제대로 파악하기 어렵습니다.

인구는 줄어드는데 세대수는 늘어날 수도 있고, 같은 인구 증가라도 어떤 연령대가 들어오는지, 어디에서 사람들이 이동해오는지에 따라 의미가 달라질 수 있기 때문입니다.

 

그래서 이번 글에서는

인구 → 세대수 → 연령대 → 인구이동 → 주변지역

 

순서로 지역의 수요를 살펴보겠습니다.

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[1. 먼저 인구가 어떻게 변하고 있는지 확인합니다]

 

 

가장 먼저 확인하는 것은 지역의 전체 인구 변화입니다.

한 시점의 인구수보다 최근 몇 년 동안

증가하고 있는지 / 비슷하게 유지되는지 / 감소하고 있는지

흐름을 살펴봅니다.

 

예를 들어 현재 인구가 많은 도시라도 오랫동안 지속적으로 감소하고 있을 수 있고,

현재 규모는 작더라도 신도시 개발 등으로 빠르게 인구가 증가하는 지역도 있습니다.

따라서

현재 몇 명이 살고 있는가?

와 함께

 

"최근 몇 년 동안 사람들이 늘고 있는가, 줄고 있는가?"

 

를 확인합니다.

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[2. 인구와 함께 '세대수'도 확인합니다]

 

 

인구 다음으로 같이 보는 것이 세대수입니다.

이 부분이 중요한 이유는 인구와 세대수가 항상 같은 방향으로 움직이는 것은 아니기 때문입니다.

 

예를 들어 한 가구당 구성원 수가 줄어들면 전체 인구가 감소하더라도 세대수는 증가할 수 있습니다.

1인 가구와 2인 가구 증가 같은 가구구조 변화도 영향을 줄 수 있습니다.

주택은 결국 가구 단위로 소비되는 재화이기 때문에 부동산을 볼 때 전체 인구와 함께 세대수 변화도 참고할 필요가 있습니다.

 

그래서 저는

인구 증감 + 세대수 증감

을 같이 확인합니다.

💡 인구만 보고 끝내지 않습니다

인구는 줄어드는데 세대수는 늘고 있지는 않은가?

 

이 부분까지 같이 보면 지역의 변화가 조금 다르게 보일 수 있습니다.

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[3. 어느 연령대가 많이 살고 있는지도 봅니다]

 

 

다음은 연령별 인구입니다.

같은 30만 명이 사는 지역이라도 인구구조는 완전히 다를 수 있습니다.

어떤 지역은 20~30대가 많고,

어떤 지역은 30~40대와 어린 자녀가 많으며,

어떤 지역은 고령층 비중이 높을 수 있습니다.

연령구조를 보면 그 지역의 모습도 어느 정도 이해할 수 있습니다.

 

예를 들어 어린 자녀를 둔 가구가 많은 지역이라면 학교와 학원가, 공원 등의 수요가 클 가능성이 있고,

1~2인 가구가 많은 업무지역 주변에서는 소형주택과 음식점, 편의시설 중심의 생활권이 형성될 수도 있습니다.

 

다만 특정 연령층이 많다는 이유만으로 지역의 가치를 단정하지는 않습니다.

지역의 성격을 이해하기 위한 자료로 활용하는 것이 좋습니다.

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[4. 특히 30~40대와 자녀 연령대를 같이 봅니다]

 

 

아파트 실거주 생활권을 살펴볼 때 저는 30~40대와 자녀 연령대의 인구구조도 관심 있게 봅니다.

이 연령대가 비교적 많이 거주하는 지역에서는

학교,

학원,

어린이집,

공원,

병원,

가족 단위 생활편의시설

등과 연결해서 지역을 살펴볼 수 있기 때문입니다.

 

앞서 손품④에서 확인했던 학군·학원가, 손품⑤의 상권·생활편의시설과도 연결되는 부분입니다.

 

예를 들어 지도에서 학원가가 크게 형성되어 있는데 실제로 30~40대와 학생 연령층도 많이 거주하고 있다면,

왜 이곳에 학원가가 형성됐을까?

를 조금 더 입체적으로 생각해볼 수 있습니다.

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[5. 사람들이 어디에서 들어오고 어디로 나가는지 봅니다]

 

 

 

전체 인구보다 한 단계 더 들어가면 전입과 전출도 확인할 수 있습니다.

쉽게 말하면

어디에서 사람들이 들어왔고

어디로 사람들이 나갔는지

살펴보는 것입니다.

 

이 자료가 흥미로운 이유는 행정구역만 봐서는 잘 보이지 않았던 지역 간 연결관계를 생각해볼 수 있기 때문입니다.

예를 들어 특정 지역으로 이동하는 사람들이 인접 도시에서 많이 들어오는지,

서울에서 경기지역으로 이동하는 흐름이 나타나는지,

같은 도시 안에서도 특정 생활권으로 이동하는지

등을 살펴볼 수 있습니다.

 

단순히 인구가 +1,000명 늘었다는 결과보다 그 사람들이 어디에서 왔는지까지 확인하면 지역을 이해하는 데 도움이 됩니다.

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[6. 전입이 많다고 무조건 좋은 것은 아닙니다]

 

 

여기서도 숫자를 단순하게 해석하지 않는 것이 중요합니다.

전입자가 많다 = 좋은 지역

이라고 바로 판단하기는 어렵습니다.

전입도 많지만 전출이 더 많을 수 있기 때문입니다.

 

그래서 전입과 전출을 함께 보고 순이동을 확인합니다.

전입 > 전출이면 순유입,

전입 < 전출이면 순유출입니다.

그리고 한 해만 보는 것보다는 가능하면 여러 해의 흐름을 같이 살펴봅니다.

 

특정 연도에 대규모 아파트 입주가 시작되면서 일시적으로 전입자가 크게 증가할 수도 있기 때문입니다.

따라서

전입 → 전출 → 순이동 → 지속성

 

순서로 보는 편이 좋습니다.

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[7. 주변지역의 인구변화도 같이 봅니다]

 

 

지난 공급편에서 인접지역의 공급량도 같이 봐야 한다고 했습니다.

인구도 마찬가지입니다.

행정구역은 나뉘어 있지만 실제 사람들의 생활권은 경계를 넘어 이어지는 경우가 많습니다.

그래서 관심지역의 인구가 감소한다면

사람들이 그냥 빠져나가는 것인지

아니면

바로 옆 신도시나 신축 주거지역으로 이동하는 것인지

도 생각해볼 필요가 있습니다.

 

특히 수도권에서는 직장은 그대로 유지하면서 인접지역의 신축 아파트로 이동하는 경우도 있기 때문에 주변지역의 인구·세대수와 함께 비교하면 지역 간 관계를 이해하는 데 도움이 됩니다.

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[8. 공급과 인구를 연결해서 봅니다]

 

 

여기서 손품⑥에서 확인했던 공급량과 이번 편의 인구·세대수를 연결해봅니다.

 

예를 들어,

대규모 신축이 입주하면서 세대수가 빠르게 증가하고 있는지,

공급이 계속되고 있는데 인구유입도 함께 나타나는지,

주택공급은 많지 않은데 세대수가 지속적으로 증가하고 있는지,

반대로 인구와 세대수가 모두 감소하고 있는지

등을 비교해볼 수 있습니다.

 

다만 이 역시 하나의 숫자로 미래 가격을 예측하려는 것은 아닙니다.

공급과 수요를 함께 보면서 현재 이 지역에서 어떤 변화가 일어나고 있는지 이해하는 것이 목적입니다.

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[9. 결국 인구도 다른 입지요소와 연결해서 봅니다]

 

여기까지 오면 처음보다 확인하는 자료가 상당히 많아집니다.

하지만 각각의 자료를 따로 외울 필요는 없습니다.

지금까지 살펴본 내용을 연결하면,

 

가격

↓

교통·직장

↓

학군·학원가

↓

상권·생활편의

↓

공급

↓

인구·세대수

순으로 지역을 조금씩 이해할 수 있습니다.

 

예를 들어 30~40대와 어린 자녀가 많은 지역에서 학원가가 발달해 있고,

직장 접근성이 좋으면서 세대수가 증가하고,

향후 신축 공급까지 예정되어 있다면,

각각 따로 보였던 정보들이 하나의 생활권 이야기로 연결됩니다.

 

저는 이것이 손품의 중요한 목적이라고 생각합니다.

숫자 하나를 보고 좋은 지역과 나쁜 지역을 구분하는 것이 아니라,

"왜 사람들이 이 지역을 선택하고 있을까?"

 

를 여러 자료를 통해 생각해보는 것입니다.

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[정리]

인구를 확인할 때는 단순히 전체 인구수 하나만 보고 끝내지 않습니다.

제가 확인하는 순서를 정리하면,

 

① 최근 몇 년간 인구 증감을 본다

↓

② 세대수 변화를 함께 본다

↓

③ 연령별 인구구조를 확인한다

↓

④ 30~40대와 자녀 연령층도 살펴본다

↓

⑤ 전입과 전출을 확인한다

↓

⑥ 순유입·순유출 흐름을 본다

↓

⑦ 주변지역과 비교한다

↓

⑧ 공급량과 연결한다

 

입니다.

 

💡 한 줄로 기억하면

인구 → 세대수 → 연령 → 이동 → 주변지역

 

인구가 증가한다고 무조건 좋은 지역이라고 판단할 수도 없고,

인구가 감소한다고 무조건 나쁜 지역이라고 판단할 수도 없습니다.

중요한 것은 누가 살고 있고, 세대수가 어떻게 변하며, 사람들이 어디에서 들어오고 어디로 이동하고 있는지를 함께 보는 것이라고 생각합니다.

여기에 공급과 교통, 직장, 학군, 상권까지 연결하면 지역을 바라보는 시야도 조금씩 넓어집니다.

 

다음 손품에서는 이렇게 모은 정보를 실제 아파트 선택으로 연결하기 위해 아파트 단지 자체를 비교하는 방법을 살펴보겠습니다.

세대수, 연식, 용적률·건폐율, 주차대수, 평형구성, 계단식·복도식 등 같은 지역 안에서도 아파트 가격 차이를 만드는 단지별 조건을 하나씩 비교해보겠습니다.