[부동산 손품 ⑥] 아파트 공급량은 어떻게 볼까? 입주물량부터 인접지역 공급까지 확인하기

※ 본 글은 부동산을 공부하며 직접 손품과 임장을 진행한 경험을 바탕으로 정리한 내용입니다. 지역과 아파트를 판단하는 절대적인 기준이 아닌 참고자료로 봐주시기 바랍니다.
 
아파트를 알아볼 때 현재 모습만 보는 것으로는 부족합니다.
지금은 주변에 신축 아파트가 많지 않더라도 몇 년 뒤 대규모 입주가 예정되어 있을 수 있고,
반대로 현재 공급이 많아 보이는 지역도 앞으로 예정된 입주물량은 크게 줄어들 수 있습니다.
 
그래서 지역을 분석할 때 저는 현재 가격과 입지만큼 앞으로 들어올 아파트 공급도 함께 확인합니다.
특히 공급은 해당 지역 하나만 보는 것보다 주변 지역까지 같이 보는 것이 중요합니다.
 
이번 글에서는

입주물량 → 향후 공급 → 적정수요 → 인접지역 → 공급 위치

 
 
순서로 아파트 공급을 확인하는 방법을 정리해 보겠습니다.

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[1. 먼저 최근과 앞으로의 입주물량을 봅니다]

 

 
가장 먼저 확인하는 것은 연도별 아파트 입주물량입니다.
아실이나 부동산지인 같은 사이트에서는 지역별로 과거 입주물량과 향후 예정된 입주물량을 확인할 수 있습니다.
 
여기서 한 해의 숫자만 보지 않고,
과거 몇 년 → 현재 → 향후 몇 년
의 흐름을 같이 봅니다.
 
예를 들어 올해 입주물량이 많더라도 다음 해부터 공급이 크게 감소할 수 있고,
반대로 지금까지 공급이 적었던 지역에 앞으로 대규모 입주가 예정되어 있을 수도 있습니다.
그래서 저는 한 해의 숫자보다는 공급의 흐름이 어떻게 변하고 있는지를 먼저 확인합니다.

💡 공급은 한 해보다 흐름을 봅니다

과거 공급 → 현재 공급 → 향후 공급

 
이렇게 연결해서 보는 것이 좋습니다.

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[2. 향후 3년 정도를 함께 살펴봅니다]

 

 
현재 지역을 분석한다면 앞으로 예정된 공급이 특히 중요합니다.
저는 우선 향후 3년 정도의 입주물량을 한 번에 확인하는 편입니다.
 
1년 뒤에는 얼마나 들어오는지,
2년 뒤에는 어떻게 변하는지,
3년 뒤에는 대규모 입주가 예정되어 있는지
전체적인 방향을 보는 것입니다.
 
다만 3년이라는 숫자 자체를 절대적인 공식처럼 생각하지는 않습니다.
이미 분양된 아파트뿐 아니라 정비사업이나 개발사업의 진행상황에 따라 이후 공급계획이 달라질 수 있기 때문입니다.
 
따라서 3년 정도는 가까운 미래의 공급 흐름을 파악하기 위한 범위로 활용합니다.

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[3. 적정수요와 비교하고, 여러 해의 흐름을 봅니다]

 

 
(사진 : 부동산지인 동탄구 '기간별' 수요/입주 그래프)
 
입주물량은 한 해의 숫자만 보고 판단하기보다 부동산지인에서 제공하는 수요량과 함께 비교해 봅니다.
이때 특정 연도 하나만 보는 것이 아니라 앞뒤 여러 해의 흐름을 같이 확인하는 것이 중요합니다.
공급이 특정 연도에 일시적으로 집중된 것인지, 아니면 여러 해에 걸쳐 계속 이어지는지를 구분해서 봅니다.
 

[4. 공급이 실제로 어느 지역에 들어오는지도 확인합니다]

 

 
(사진 : 동탄구 '지역별' 수요/입주 그래프)
 
여기서 한 단계 더 확인합니다.
같은 동탄구 안에서도 입주물량이 모든 지역에 동일하게 들어오는 것은 아닙니다.
따라서 전체 입주량을 확인한 뒤에는 실제 어느 동, 어느 생활권에 신규 아파트가 들어오는지도 함께 확인합니다.
같은 지역으로 집계되는 공급이라도 내가 살펴보는 아파트와 가까운 곳에 들어오는 공급과 멀리 떨어진 생활권의 공급은 체감하는 영향이 다를 수 있기 때문입니다.
 
다만 여기서 주의할 점이 있습니다.

적정수요는 실제 미래 주택수요를 정확하게 예측한 숫자가 아닙니다.

 
서비스에서 사용하는 산정방식에 따라 값이 달라질 수 있고 인구이동, 가구수 변화, 정비사업 등 여러 변수가 존재합니다.
따라서 저는 적정수요를 공급이 평소보다 많은지 적은 지 판단하기 위한 참고선 정도로 활용합니다.
 

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[5. 인접지역 공급도 반드시 같이 봅니다]

 

 
이 부분은 공급 손품에서 상당히 중요합니다.
행정구역이 다르다고 주택수요까지 정확히 나뉘는 것은 아니기 때문입니다.
 
예를 들어 A시에 공급이 거의 없더라도 바로 옆 B시에 대규모 신축 아파트가 들어온다면,
두 지역의 생활권과 직장, 교통망이 연결되어 있을 경우 일부 주거수요가 이동할 가능성이 있습니다.
특히 수도권에서는 시·구 경계를 넘어 출퇴근하거나 이사하는 경우가 흔하기 때문에 생활권이 연결된 주변 지역의 공급을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
 
저는 보통
내가 조사하는 지역
바로 붙어 있는 지역
출퇴근·생활권을 공유하는 지역
정도까지 살펴봅니다.
 

💡 행정구역보다 생활권

우리 지역 공급이 적다고 끝내지 않고, 주변에서 새 아파트가 얼마나 들어오는지도 확인합니다.

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[6. 공급량을 봤다면 '어디에 들어오는지' 확인합니다]

 

 
연도별 공급량을 확인했다면 다음은 공급 위치입니다.
같은 5,000세대라도 어디에 공급되느냐에 따라 의미가 달라질 수 있습니다.
 
기존 중심생활권과 멀리 떨어진 외곽지역인지,
지하철역 주변인지,
기존 아파트들과 같은 생활권인지,
새로운 신도시인지
확인해 봅니다.
 
특히 제가 관심 있게 보는 아파트와 직접 경쟁할 가능성이 있는 신축이 어디에 생기는지 살펴봅니다.
예를 들어 구축 아파트를 보고 있는데 같은 역세권에 수천 세대의 신축이 들어온다면,
단순히 지역 전체 공급량만 보는 것보다 해당 신축의 위치와 규모를 확인하는 것이 훨씬 중요할 수 있습니다.

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[7. 입주물량과 분양물량을 구분해서 봅니다]

 

공급을 보다 보면 분양과 입주를 혼동하기 쉽습니다.
분양은 아파트를 공급하기 위해 청약 등을 진행하는 단계이고,
입주는 실제 아파트가 완공되어 주민들이 들어가기 시작하는 단계입니다.
부동산 시장에서 실제 주택이 공급되는 시점을 보려면 입주시기를 확인할 필요가 있습니다.
특히 정비사업이나 개발계획은 일정이 변경될 가능성도 있습니다.
 
따라서
○○아파트 공급 예정
이라는 정보만 보고 끝내기보다,
현재 사업단계가 어디까지 진행됐는지
분양했는지
입주예정일이 언제인지
를 구분해서 확인합니다.

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[8. 공급이 많다고 무조건 나쁜 것은 아닙니다]

 

 
공급량을 처음 공부하면
공급 증가 = 가격 하락
처럼 단순하게 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제 지역을 분석할 때는 그렇게 단순하게 판단하지 않는 것이 좋다고 생각합니다.
 
대규모 신축이 들어오면서
상권이 생기고,
학교가 들어오고,
교통망이 개선되고,
생활권 자체가 커지는 경우도 있기 때문입니다.
 
특히 신도시나 대규모 정비사업 지역에서는 공급 자체가 새로운 생활권을 만드는 과정일 수도 있습니다.
반대로 단기간에 입주가 집중되면 기존 주택과 신규주택 사이의 경쟁이 커질 가능성도 있습니다.
그래서 중요한 것은

공급이 많다/적다가 아니라 '어떤 공급이 어디에 들어오는가'입니다.

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[9. 마지막으로 다른 손품 정보와 연결합니다]

 

 
공급까지 확인했다면 지금까지 손품으로 확인한 정보를 다시 연결해 봅니다.
 
예를 들어,
교통이 좋은 지역인데 앞으로 공급이 부족한지
학군이 좋은 생활권에 신축 공급이 예정되어 있는지
대규모 공급지역에 새로운 상권과 학교가 함께 계획되어 있는지
현재 보고 있는 구축 주변에 경쟁할 신축이 들어오는지
등을 생각해 볼 수 있습니다.
 
결국 공급 역시 단독으로 보는 정보가 아닙니다.
지금까지 확인했던

가격 → 교통·직장 → 학군·학원가 → 상권·생활편의 → 공급

 
을 연결해야 지역의 현재 모습뿐 아니라 앞으로의 변화까지 조금씩 보이기 시작합니다.

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[정리]

 
공급 손품에서 중요한 것은 단순히
'올해 몇 세대가 입주하는가?'
를 확인하는 것이 아닙니다.
 
제가 확인하는 순서를 정리하면,
 
① 과거부터 향후까지 입주물량의 흐름을 본다
↓
② 향후 3년 정도의 공급을 확인한다
↓
③ 예상 수요량과 비교한다
↓
④ 공급이 여러 해 연속되는지 확인한다
↓
⑤ 인접지역의 공급도 같이 본다
↓
⑥ 실제 공급되는 위치를 확인한다
↓
⑦ 분양과 실제 입주시기를 구분한다
입니다.
 

💡 한 줄로 기억하면

물량 → 기간 → 수요 → 인접지역 → 위치

 
공급량은 미래 가격을 맞히기 위한 숫자라기보다 앞으로 해당 지역의 주거환경과 경쟁구도가 어떻게 변할지 생각하기 위한 자료로 보는 것이 좋다고 생각합니다.
특히 제가 보고 있는 지역의 공급이 적더라도 바로 옆 생활권에 대규모 신축이 예정되어 있다면 함께 확인할 필요가 있습니다.
 
반대로 공급이 많더라도 그 과정에서 새로운 교통과 상권, 학교가 만들어진다면 지역 전체의 생활환경이 달라질 수도 있습니다.
그래서 공급은 숫자만 보지 않고 위치와 생활권까지 함께 보는 것이 중요합니다.
 
다음 손품에서는 지역을 분석할 때 빼놓기 어려운 인구와 세대수를 살펴보겠습니다.
단순히 인구가 증가하는지 감소하는지만 보는 것이 아니라,
어떤 연령대가 들어오고 있는지, 세대수는 어떻게 변하고 있는지, 인구이동을 어떻게 확인하는지 정리해 보겠습니다.