부동산을 공부하다 보면 자주 듣는 말이 있습니다.
“입주물량이 많으면 집값이 떨어진다.”
처음에는 저도 상당히 단순하게 받아들였습니다.
새 아파트가 한꺼번에 많이 들어오면 매물이 늘어나고, 결국 기존 아파트 가격도 떨어질 것이라고 생각했습니다.
그런데 실제 지역을 분석하면서 공급 데이터를 찾아보고 동탄을 직접 임장해보니 생각보다 간단한 문제는 아니었습니다.
입주물량 자체도 중요하지만 언제 입주하는지, 기존 주택 수에 비해 얼마나 많은지, 어느 지역에 공급되는지, 주변 지역에도 공급이 몰려 있는지에 따라 의미가 달라질 수 있기 때문입니다.
특히 공급을 찾아볼 때는 '몇 만 세대가 들어온다'는 숫자 하나보다 그 지역의 평소 수요와 비교해서 많은 것인지를 확인하는 과정이 필요했습니다.
이번 글에서는 제가 동탄 임장을 준비하면서 실제 공급 데이터를 찾아봤던 경험을 바탕으로 아파트 입주물량을 어떻게 확인하고 해석하는지 정리해 보겠습니다.
[1. 처음에는 입주물량 숫자만 확인했습니다]
지역을 손품 할 때 제가 처음 확인했던 것 중 하나가 향후 입주물량이었습니다.
부동산지인 같은 사이트에 들어가면 지역별로 앞으로 몇 세대가 입주하는지 그래프로 확인할 수 있습니다.
처음에는 그래프의 막대가 높으면
공급이 많구나 → 집값에는 안 좋겠구나
정도로 생각했습니다.
그런데 보다 보니 한 가지 문제가 있었습니다.
같은 5,000세대라도 지역에 따라 의미가 완전히 다를 수 있다는 점입니다.
기존 아파트가 몇 만 세대뿐인 지역에 5,000세대가 들어오는 것과, 수십만 세대의 주택이 있는 지역에 5,000세대가 추가되는 것은 시장에 미치는 부담이 같다고 보기 어렵습니다.
그래서 단순 입주세대수만 보는 것보다 해당 지역의 수요와 함께 비교하기 시작했습니다.
[2. 동탄을 보면서 '수요와 입주'를 같이 확인해 봤습니다]
동탄 임장을 준비하면서 부동산지인에서 화성시와 동탄 일대의 공급을 직접 찾아봤습니다.
이때 유용했던 것이 기간별 수요/입주 그래프였습니다.
이 그래프에서 제가 보려고 했던 것은 정확한 숫자를 외우는 것이 아니었습니다.
어느 시기에 입주물량이 집중되는가?
그리고
평소 이 지역에서 필요한 주택수와 비교했을 때 많은 수준인가?
였습니다.
이렇게 보니 '공급이 많다'라는 표현도 조금 더 구체적으로 이해할 수 있었습니다.
[3. 입주물량은 왜 전세시장에 먼저 영향을 줄 수 있을까?]
신축 아파트가 입주하기 시작하면 실제 사람이 들어가야 합니다.
그런데 모든 집주인이 직접 거주하는 것은 아닙니다.
일부는 전세나 월세로 집을 내놓습니다.
특정 시기에 많은 아파트가 동시에 입주하면 비슷한 시기에 여러 임대매물이 시장에 나올 수 있습니다.
세입자 입장에서는 선택지가 많아집니다.
반대로 집주인 입장에서는 입주일에 맞춰 세입자를 구해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
특히 잔금 일정이 정해져 있다면 임차인을 빨리 구하려는 집주인이 조건을 조정할 수도 있습니다.
그래서 공급을 볼 때 저는 매매가격만 생각하지 않고 전세시장도 함께 확인해야 한다고 생각하게 됐습니다.
향후 입주물량이 많은 지역이라면
☐ 전세매물이 증가하고 있는지
☐ 전세가격은 어떻게 움직이는지
☐ 주변 구축까지 영향을 받고 있는지
같은 부분을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
[4. 신축 입주가 주변 구축과 아무 관계가 없는 것도 아닙니다]
이 부분은 실제 아파트를 비교하면서 더 관심이 생겼습니다.
새 아파트 입주가 시작되면 주변 구축과도 경쟁관계가 생길 수 있습니다.
예를 들어 비슷한 가격에
새 아파트 전세
와
10~20년 된 기존 아파트 전세
가 동시에 나와 있다면 세입자의 선택이 신축으로 움직일 가능성이 있습니다.
그렇다면 기존 아파트 집주인도 세입자를 구하기 위해 가격을 조정해야 할 수 있습니다.
매매에서도 마찬가지입니다.
신축 아파트를 선택할 수 있는 상황에서 구축을 사려면 가격이나 입지 등 다른 장점이 있어야 합니다.
그래서 저는 입주물량을 볼 때
신규 공급단지만 보는 것이 아니라 주변 기존 아파트와의 관계까지 같이 보려고 합니다.
[5. 그런데 동탄을 직접 가보니 숫자만 봐서는 부족했습니다]
공급 데이터를 보고 동탄을 직접 걸어봤습니다.
이전 임장에서 동탄역 주변과 시범우남퍼스트빌, 시범더샵센트럴시티, 시범한화꿈에그린 등을 둘러봤습니다.
직접 가보니 동탄이라는 지역 안에서도 아파트의 조건이 상당히 달랐습니다.
역과의 거리도 다르고,
학교와 공원 접근성도 다르고,
단지 규모와 조경, 커뮤니티시설도 달랐습니다.
여기서 한 가지 생각이 들었습니다.
공급이 늘어난다고 모든 아파트가 똑같은 영향을 받을까?
그렇지는 않을 수 있겠다는 생각이었습니다.
[6. 같은 지역에서도 공급의 영향은 다를 수 있습니다]
예를 들어 새로운 아파트가 입주한다고 생각해 보겠습니다.
새 아파트와 기존 아파트가
비슷한 위치,
비슷한 평형,
비슷한 가격대라면
서로 경쟁할 가능성이 높습니다.
반대로 새 아파트는 역에서 멀고 기존 아파트가 역 바로 앞에 있다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
학군이나 상권에서도 차이가 있을 수 있습니다.
그래서 공급을 분석할 때는 단순히
화성시 ○○세대 입주
라고 보는 것에서 한 단계 더 들어가야 합니다.
새로 입주하는 아파트가 내가 보고 있는 아파트의 실제 경쟁상대인가?
를 생각해 보는 것입니다.
저는 다음 조건을 비교합니다.
☐ 생활권이 겹치는가?
☐ 가격대가 비슷한가?
☐ 평형이 비슷한가?
☐ 역과 직장 접근성이 비슷한가?
☐ 학군과 상권을 공유하는가?
☐ 신축과 구축의 상품성 차이는 어느 정도인가?
조건이 많이 겹칠수록 공급의 영향을 더 직접적으로 받을 가능성을 생각해 볼 수 있습니다.
[7. 행정구역 경계만 보고 공급을 보면 놓치는 것이 있었습니다]
공급 데이터를 확인하면서 특히 중요하다고 느낀 부분입니다.
사람들은 반드시 행정구역 안에서만 집을 찾지 않습니다.
예를 들어 직장이 특정 지역에 있다면 인접 도시에서도 출퇴근할 수 있습니다.
교통망이 연결되어 있다면 생활권의 범위는 행정구역보다 더 넓어질 수도 있습니다.
그래서 화성시의 공급을 볼 때 화성시 데이터만 확인하고 끝내는 것보다 주변 지역의 공급도 함께 확인하는 편이 좋습니다.
이 자료와 앞의 기간별 그래프를 같이 사용하면
사진 1 = 언제 공급이 많은가
사진 3 = 어디에 공급이 많은가
라는 역할이 명확하게 나뉩니다.
[8. 입주물량을 볼 때 '입주 시점'도 중요했습니다]
향후 5년 동안 2만 세대가 들어온다는 정보가 있다고 가정해 보겠습니다.
매년 4,000세대씩 나누어 입주하는 것과 특정 1~2년에 대부분이 몰리는 것은 시장에서 느끼는 공급 부담이 다를 수 있습니다.
그래서 총량뿐 아니라 연도별 입주물량을 확인합니다.
특히 한 해에 입주가 집중되어 있다면 그 시기의 전세매물과 가격 움직임을 더 관심 있게 볼 필요가 있습니다.
반대로 입주물량이 여러 해에 걸쳐 분산되어 있다면 시장이 공급을 받아들이는 모습도 다를 수 있습니다.
그래서 저는 공급을 볼 때
총 몇 세대인가
보다
언제 몇 세대가 들어오는가
를 먼저 확인하려고 합니다.
[9. '입주물량이 많으면 집값이 떨어진다'라고 단정하지 않는 이유]
여기까지 확인해 보니 처음에 생각했던 공식이 너무 단순했다는 것을 알게 됐습니다.
입주물량 증가 = 집값 하락
이라고 항상 연결하기는 어렵습니다.
공급이 많더라도 그만큼 새로운 수요가 유입되는 지역일 수도 있습니다.
직장이 늘어날 수도 있고,
교통환경이 좋아질 수도 있고,
지역 자체의 인구와 가구가 증가할 수도 있습니다.
반대로 공급 숫자가 크지 않아 보여도 수요가 적은 지역에서는 부담이 될 수 있습니다.
금리나 부동산 시장 전체의 분위기도 영향을 미칩니다.
따라서 공급은 가격을 결정하는 하나의 중요한 요소이지만 공급 하나만으로 향후 집값을 예측하려고 하지는 않는 편이 좋다고 생각합니다.
[10. 제가 실제로 공급을 확인하는 순서]
동탄을 손품 하고 임장 하면서 현재는 공급을 다음과 같은 순서로 확인하고 있습니다.
① 향후 입주물량을 확인합니다.
어느 연도에 얼마나 입주하는지 먼저 봅니다.
↓
② 적정수요와 비교합니다.
평소 지역의 수요와 비교해서 공급 규모를 판단합니다.
↓
③ 입주시점을 확인합니다.
특정 연도에 공급이 몰려 있는지 봅니다.
↓
④ 입주 위치를 확인합니다.
같은 시·구 안에서도 어느 생활권에 들어오는지 확인합니다.
↓
⑤ 주변 지역 공급도 봅니다.
인접 도시와 생활권까지 범위를 넓혀봅니다.
↓
⑥ 내가 보는 아파트와 경쟁할 신축인지 확인합니다.
평형·가격·교통·학군 등을 비교합니다.
↓
⑦ 전세시장을 함께 확인합니다.
입주 시기에 전세매물과 전세가격이 어떻게 움직이는지 봅니다.
↓
⑧ 마지막에는 현장을 확인합니다.
실제로 같은 생활권인지, 사람들이 이동하기 편한지, 신축과 기존 아파트의 상품성 차이가 어느 정도인지 직접 살펴봅니다.
이렇게 보면 단순한 입주물량 숫자가 실제 지역의 주택시장과 어떻게 연결되는지 조금 더 구체적으로 생각해 볼 수 있습니다.
[정리]
처음에는 저도 입주물량이 많으면 집값이 떨어진다고 단순하게 생각했습니다.
하지만 동탄의 공급 데이터를 직접 찾아보고 지역을 걸어보면서 공급은 숫자 하나보다 관계를 보는 것이 중요하다는 생각을 하게 됐습니다.
몇 세대가 들어오는지뿐 아니라,
언제 들어오는지
기존 수요보다 많은지
어디에 들어오는지
주변 지역에도 공급이 많은지
내가 보고 있는 아파트와 실제 경쟁관계인지
를 함께 확인해야 했습니다.
특히 지도와 데이터에서는 하나의 지역으로 묶여 있어도 직접 걸어보면 아파트마다 역 접근성과 학군, 공원, 상권, 단지 상품성에 차이가 있었습니다.
그래서 이제는
“입주물량이 많으니까 집값이 떨어질까?”
라고 바로 결론을 내리기보다
“이 공급이 실제로 어떤 아파트의 수요와 경쟁하게 될까?”
를 먼저 생각해보려고 합니다.
공급량을 확인하고 → 수요와 비교하고 → 입주시점과 위치를 확인하고 → 주변 지역까지 비교한 뒤 → 현장에서 실제 생활권을 확인하는 것.
동탄의 공급 데이터를 직접 찾아보고 임장 하면서 제가 입주물량을 보는 방법도 이렇게 조금씩 구체적으로 바뀌고 있습니다.
※ 본 글은 부동산을 공부하고 직접 데이터를 확인하고 임장 하면서 정리한 개인적인 경험과 분석입니다. 특정 지역이나 아파트의 가격 상승·하락을 예측하거나 매수·매도를 권유하기 위한 글이 아닙니다.
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